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解析:拆遷房屋法律案例

(一)伴隨著城市建設腳步的加快,為了舊貌換新顏,對于局部地區進行拆遷改造將在所難免。而在拆遷過程中,很多為人所忽略的老問題開始浮出水面,一些新問題更是由此而生,導致當事人之間出現糾紛。明洲律師事務所的邱明洲律師表示,在拆遷過程中涉及的法律問題錯綜復雜,消費者應仔細辨別,以期更好地維護自身合法權益。
  

    案例:劉大爺與劉老太共有一套房產,有三男一女共四個子女。劉大爺于1991年因病去世,四個子女經協商同意由劉老太繼續居住。后1998年房屋拆遷,劉老太直接將還遷房登記在大兒子之子——劉小甲名下。現劉老太去世,四個子女整理財產才知道房屋已過戶到劉小甲名下的這種情況。四個子女因房屋產權發生糾紛。試問:劉老太直接過戶的行為是否有效?房屋是否能歸劉小甲所有?

    分析:邱律師認為,應當從三個方面來分析:(一)劉老太的過戶行為是否有效實質在于劉老太的行為是否屬于無權處分行為。對此判斷只需看其處分的財產是否完全屬于她自己。在劉大爺去世后,劉老太與劉大爺的房產由劉老太與其四個子女共同所有。而劉老太未經子女同意擅自將房產過戶到劉小甲名下的行為顯然屬于無權處分。


  (二)劉老太的無權處分是否導致該過戶行為(物權行為)必然無效呢?

      根據我國現實的司法實踐,無權處分行為并不必然導致物權行為的無效。考慮物權行為是否無效還要考慮取得該物的第三人是否屬于善意第三人,即要考慮善意取得制度,考慮取得該物的第三人對處分人無權處分該物的行為是否屬于明知,若明知或推定其應為知曉時,該第三人將不能根據善意取得制度取得物的所有權。在該案例中,劉小甲為劉老太的孫子,理應知道在劉大爺去世后房屋不能完全為劉老太所有,因此劉小甲不為善意第三人。同時,善意取得制度的善意第三人取得標的物應當支付相應的對價,而本案中劉小甲并未對該房屋支付任何對價。因此,劉小甲不能依據善意取得制度及劉老太的贈予行為取得該房屋的所有權。


  (三)雖然劉老太的行為屬于無權處分行為,劉小甲不能基于善意取得制度和劉老太的贈予行為取得該房產。但是,基于物權的公示公信原則,劉大爺和劉老太的子女們要想取得各自應有的房產份額必須通過訴訟。在沒有通過法院的判決確定該房產屬于劉大爺和劉老太的子女們共有之前,仍應當根據登記簿上的登記推定該房產屬于劉小甲所有。


  “復雜”家庭的房屋繼承問題


  案例:王某的父親早年喪妻,后又娶丁某為妻,王某為前妻所生。王某的父親娶丁某之前,丁某與他人生有一子汪某。現王某的父親和丁某所住的房屋要拆遷,并且王某的父親已身患重病,可能在還遷房完工之前過世。若還遷房在王某的父親去世后仍未建成,王某能否繼承還遷房?若丁某相繼去世后,王某應如何與汪某繼承該拆遷房?


  分析:邱律師認為,房屋的繼承遵循繼承法的基本原則。對于本案例,如果王某的父親在還遷房建成之前逝世,若王某的父親對自己財產的處理留有遺囑,則依遺囑處理;若沒有遺囑,則王某和丁某共同繼承王某父親的財產。但在這之前,應當將丁某與王某父親的共同財產進行分割。若丁某去世,其留有遺囑時則按遺囑處理;若未留遺囑,則王某和汪某共同繼承丁某的財產。


  付部分房款能否分得房改房產權?


  案例:宋某有單位分給的一套公房,宋某已婚并育有兩男一女。1992年宋某妻子去世,宋某與大兒子宋大甲一起生活。1994年宋某單位實行房產制度改革,宋某用其多年儲蓄及宋大甲籌集的兩萬元(占購買公房款的一半)購得了該房產。后宋大甲另外買房,宋某和宋大甲一家搬到新房居住。宋某所購原單位公房留給生活較為貧困的宋二乙居住,并在宋二乙居住期間,宋某將房產過戶到了宋二乙名下。現宋某已經去世,宋二乙的經濟條件好轉,宋某購得的公房面臨拆遷,現宋大甲主張房屋的所有權。試問:宋大甲的主張能否被支持?


  分析:邱律師表示,宋大甲的請求能否得到支持關鍵在于宋大甲在宋某購房時的墊款性質如何,以及宋某將房屋直接過戶給宋二乙的行為如何界定:。

 
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